[广州全市收购存量房]怎么看待广州放宽存量房“商改租”？

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于广州全市收购存量房的问题，于是小编就整理了2个相关介绍广州全市收购存量房的解答，让我们一起看看吧。

怎么看待广州放宽存量房“商改租”？

从核心内容来说，这份新政实际上是“商改租”。“我认为不是新政，而是延续2017年商改住的一个更有执行标准的文件，我们应该理解为商改租”，合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌在接受采访时表示，新政核心主要是想解决存量商业的出路。

◆◇实质

租赁市场真正的“增量”

“与‘二房东’模式的长租公寓不同，商改租对于租赁市场而言，是能够真正提供增量的，”中原地产首席分析师张大伟表示，一二线城市有大量的商业闲置，这些产生的原因多样，但从利用角度看，将这部分房源改造成出租房源，的确有利于缓解租赁房源短期，同时也减少资源浪费。

与被讨论很多的分散式长租公寓对比，商改租“实际上主要针对的是开发商手里的商业闲置”，这部分改造后可用于租赁的房源，是原本没有进入租赁市场的；而分散式长租公寓，则是对租房市场已有的房源进行改造和重新出租以及运营管理，简单地说，提供的是一种租房新渠道或者模式，对于租赁市场的增量，分散式长租公寓作用有限。

为何说“商改租”针对的是开发商手里的闲置？

根据新政内容要求，商改租要整体确权，性质不变。改建项目办理初始登记时应当整体确权登记（只办理一个权属证）、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，原土地使用年限、用地性质和建设量不变。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为，市面上由商业用地或者办公用地建出来的公寓，其实销售出去的时候，产权就已经分割出去了，所以是不可能再恢复到“整体确权”的状态的，也就不可能按照这个条件去享受民用的水电标准。

对此，张大伟也提出，整体看，广州的新政是有利于解决商改住目前存量过多的一个政策试点，商改住作为历史产物，的确有必要在不新增的基础上，逐渐消化这部分存量。在租赁市场，这种增量房源供应与存量二房东改造对比，增量更有利于平稳市场供需结构。

◆◇矛盾

卖还是租？开发商的选择题

从新政内容可以得出结论，“商改租”主要是针对开发商的，为他们盘活手中闲置的商办物业开了一个“绿灯”，对于公寓小业主和其他普通房东而言，“基本没有太大关系”。

那么，对于手中的商办物业，到底是选择继续卖还是改造后出租？开发商会如何选择？毕竟如果选择“商改租”的开发商太少，广州的租赁市场“增量”就非常有限了。

“事实上，对于大部分的开发商来讲，如果物业是可以销售的话，还是倾向于把它卖掉，而不是租出去。”肖文晓对开发商选择“商改租”持谨慎态度。

应该看到，商改住是有条件的，必须结构安全、消费安全、权属清晰。所以，新政并不是全面放开。“值得关注的是，商改住之后将不可入市，变成了出租房，这对于大部分产权机构来说，是选择短期优惠或降价销售，还是选择长期出租收益，将是一个难题。对于资金相对宽松的开发商有可能选择改造成出租，但对于大部分开发商来说，可能不会这么选择。”张大伟的观点也倾向于“能卖就不租”。

◆◇硬伤

商办改租赁房，有可能“先天不足”

一个值得关注的问题是，“商改租”还要面临一些“先天不足”。

“如果是存量商业改租赁用房，肯定避免不了存在户型硬伤，对于本身设计为公寓的产品，户型实用性和舒适性肯定好很多，不能同比的，”张智斌提出，以写字楼为例，户型改成租赁用房，本身就有很多问题。

他认为，商改住主要是一些非核心商圈的商办裙楼，以及非商务热点板块的存量写字楼改为公寓为主，但不能否认，这样的建筑改变平面功能是很考设计师功力的。

◆◇影响

对市场租金水平干预有限

对于有租房需求的消费者而言，“商改租”新政会不会推高广州租房市场的租金水平，才是问题的关键。对此，专家们基本都认为，影响非常有限。

新政策对于开发商盘活存量商业有积极意义，改为租赁住房可以吸引更多投资长租公寓和酒店公寓的机构选择，而对于放租的公寓小业主而言，“如果市场供应加大，对租金水平有影响，但不会有很大影响”，张智斌认为，租房者对租金水平更不需要过分担心。

“对于租房者关心的租金水平问题，其实说到底，租金会不会涨或者跌，取决于这轮‘商改租’带来的增量到底有多大，”张大伟表示，新政效应不会那么快显现，如果“商改租”带来的增量不明显，对于租金的影响“有可能没有”。

【记者】许蕾