公积金贷款利率降了（公积金贷款利息发生额为负数？）

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于公积金贷款利率降了的问题，于是小编就整理了4个相关介绍公积金贷款利率降了的解答，让我们一起看看吧。

公积金贷款利息发生额为负数？

出现这种情况，是贷款银行扣款多了。你要给银行利息，而不是银行给你利息。所以是负的。是贷款而不是存款。

如果你要提前还房贷，需要先申请，银行审核通过，才可以提前还款。提前还款是违约，有违约金，但是提前还款利息就会减少。

提前还款。

首先，我们要知道我们所说的“提前还款最佳时间点”是个伪命题！这是由于无论是等额本息还是等额本金，

央行降息！LPR下调5个点，对公积金贷款买房的人来说有什么影响？

央行什么时候降息了？我国在2015年10月23日最后一次降息以后，就没有再调整过基准利率，何来的降息呢？不要以讹传讹。

央行基准利率与LPR（贷款市场报价利率或基础利率）是两个完全不同的概念，不要混为一谈，也不要误导他人。

shibor（上海同业拆借利率）你理解吗？如果不理解，那么就将LPR放到一边，不要去谈论它，这就如同你不懂冷兵器去谈冷兵器的杀伤力——显得很无力。

LPR它就类同shibor，与央行基准利率它是划开来的，是两个概念。shibor它决定货币市场利率，也可以理解为决定货币基金七日年化收益率的走向，但它不意味着货币基金收益率就必须等于shibor利率，它的作用仅供参考，或者可以说预测价格变化。

shibor由商业银行报价的算术平均数形成，是商业银行的行为。LPR也一样，目前由18家商业银行报价的算术平均数形成，同样为商业银行的行为，而不是央行。

当然，央行的货币政策可以作用于央行的报价，比如2019年09月06日降准0.5%，专家们的预测10月份5年期LPR至少下降5BP以上，结果只有一年期的发生变动，五年期的按兵不动。

也就是说，LPR它只是降准后的延期市场表现罢了，与央行降息压根没有毛关系。

公积金贷款利率降了（公积金贷款利息发生额为负数？）

那么对房贷利率有影响吗？应当不会有影响，甚至可能走高，因为10月份的cpI高达3.8%。也可以参考全国平均贷款利率，房贷参考标准从基准利率的4.9%变为LPR的4.85%，市场表现利率不跌反而出现上涨，如上图。

但不管市场利率怎么表现，它都与公积金是没有关系的，因为公积金贷款采取的是固定利率，而不是商业贷款的浮动利率。从上图的央行公告第16号最后一条也可以看出。

央行降息，给购房者带来了大量的利好消息，尤其是在房贷利率换锚之后，房贷利率从走向也就更加受到购房者的关注，毕竟购房作为生活的必需品，居民还是非常需要的。LPR5年期下调5个基点，对于购房者来说已经看到了利率下降的希望，因此，对于商贷购房的购房者来说降息还是利好多多的。

在大城市当中，购房者购房的依托大多是商贷，但是在一些房价还不算高的城市当中，刺激购房的最主要因素就是公积金。那么央行降息对于公积金购房的影响大吗？目前来说，贷款利率换锚并未将公积金利率纳入变化当中去，因此公积金的利率依然保持不变。也就是说用公积金购房的人既不受到基础利率变化的影响，也不受到房贷利率加点的影响。

公积金购房对于楼市的刺激作是其实是很大的，目前来看一些小城市的楼市火热大多都是因为购房者家庭的公积金贷款完全可以满足购房的需求。所以这一部分公积金购房者对于楼市的推动是相当可观的。而且公积金作为一种对于居民购房的保障来说也是不该收紧的。如果收紧那么为未来公积金政策就与商贷区别不大了，也就起不到促进和保障居民购房的作用了。

LPR虽然连着贷款利率，但是公积金贷款却是跳脱于普通贷款之外的。目前官方也表示LPR的变动暂不会对公积金贷款利率产生影响。预计后期随着房价上涨购房者压力增加，公积金层只会逐渐帮助购房者，并不会真的提高贷款利率去限制购房的门槛，毕竟公积金贷款只是部分购房者拥有并且可以使用的。

因此，LPR的变化最终实现的也仅仅是对商业贷款利率的限制，现在包括未来较长一段时间都不会对公积金利率产生明显影响。

LPR下调5个点，或将影响其他贷款利率，但不会给房贷利率带来较大波动，同时考虑到年底两个月银行的信贷额度较为紧张，预计年底前房贷利率仍会略有上涨或保持稳定，房贷利率下行的可能性较小。而公积金贷款利率依旧执行之前的基准利率，未作调整。

LPR是什么

LPR就是贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR），是商业银行对其客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。由全国银行间同业拆借中心（CFETS）计算得出并公布的基础性的贷款参考利率，是银行贷款利率定价的主要参考基准。

LPR下调对房贷利率有什么影响

国家规定从2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以LPR为定价基准加点形成。由于房贷期限较长一般20-30年，所以房贷利率通常参考5年期的LPR。

其中加点，至于加多少就要看贷款用途、贷款地区、贷款方的，那11月20日LPR下降5个点，房贷利率或将降低。

不考虑地区等其他因素，简单推算，五年期LPR降低到4.8%，则100万贷款30年，平均月供减少30元，30年合计减少月供10890元。（房价低的地区，其实和降准前差异不大，也就是每月少买1斤猪肉罢了）。

然后我们再仔细推敲，房贷到底能否下调？

近几个月，在5年期LPR未调整情况下，房贷利率水平一直处于上行趋势，只不过上行幅度有所减缓，下行的城市数量有所增加。同时央行指出，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，那么，短期内LPR的变化并不会对房贷利率产生较大影响。

此外接近年关，考虑到银行的信贷额度较为紧张，预计年底前房贷利率仍会略有上涨或保持稳定，下行的可能性较小。

LPR下调对公积金贷款利率有什么影响

今年8月国家明确指出，公积金个人住房贷款利率暂不调整，即首套房，公积金个人住房贷款基准利率3.25%；二套房，公积金个人住房贷款利率为1.1倍基准利率，即3.575%。（到目前为止没有规定说公积金基准利率有调整）

所以，最近的降息、降准对公积金贷款没有影响。

冷眼看地产：资深房地产分析师，不卖房子，只分享专业的购房知识。

冷眼首先抛结论：LPR下降对公积金贷款买房无任何影响，公积金贷款利率是单独的利率，与LPR没有联动作用，因此LRP降低不会对公积金利率造成影响。

一、公积金房贷利率是独立与银行基准利率、LPR利率的第三方利率，与这两者之前没有必然联动作用，因此不会因为这两者变化而变化。

目前购房者的房贷利率一共有三种：第一种是银行基准利率，第二种是LPR利率，第三种是公积金利率。

银行基准利率、LPR利率、公积金利率三者都是互相独立。三者利率的计算方式不一样，互相之间也没有联动作用，不会因为一者变化，其他两者就一定会发生变化。其中银行基准利率、公积金利率是政府综合经济运行情况、货币政策不定期的由央行公布，LPR利率是由多家商业银行每月向央行提供贷款利率数据，根据这些商业银行的数据计算得出的。

公积金贷款利率本质是政府一项购房福利计划，利率不受市场因素影响。公积金本质上是政府的一项购房福利，政府通过远远低于市场平均水平的贷款利率，帮助普通人实现购房的梦想，利率水平不会把盈利当作目标，因此不会受到市场因素影响，不会受到银行基准利率、LPR利率影响。

此次LPR利率只是降低基准利率，并不是银行实际贷款利率，还要结合银行实际情况来判断利率是否发生变化。lpr利率并不是实际贷款利率，购房者实际贷款利率是由LPR利率+利率加点组成，因此房贷实际利率是否发生变化，还要看银行最后加点的情况，如果加点过多，有可能房贷利率不跌反涨。

二、房贷利率发生调整对不同房贷客户的影响？

目前房贷用户大致可分为三类：第一类：2019年10月8日之前申请商业房贷的购房者；第二类：2019年10月8日之后申请商业房贷的购房者；第三类：申请公积金房贷的购房者。

第一类客户：2019年10月8日之前申请商业贷款的购房者，主要受到银行基准利率影响。

银行基准利率由中央银行公布，时间不确定，主要考虑因素是经济运行情况，货币政策；如果银行基准利率发生变化，购房者房贷利率不会立刻调整，而是在第二年年初统一集中调整。

第二类客户：2019年10月8日之后申请商业贷款的购房者，主要受到LPR利率影响。

LPR利率由多家商业银行提交的贷款利率计算得出，每月调整一次。如果LPR利率发生变化，购房者房贷利率不会立刻调整，而是在第二年统一集中调整。

第三类客户：申请公积金房贷的购房者，主要受到公积金贷款利率影响。

公积金贷款利率由中央银行公布，时间不确定，与其他两个利率没有联动作用。有时候会和银行基准利率同时调整，有时候也不调整，主要考虑的政府对房地产政策，如果公积金利率发生变化，购房者房贷利率不会立刻调整，而是在第二年年初统一集中调整。

综上所述：公积金本身是一个政府购房福利，公积金利率也是一个独立利率，不会受到其他因素影响，主要取决国家对房地产政策。因此LPR利率调整对公积金购房者无任何影响。

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11月20日LPR更新报价，1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.8%，均下调5BP。

从债券市场的反应来看，LPR报价出来之后，债券收益率微幅上行后回落，显示对市场的影响不大。那么该如何看待本次LPR利率下调？

图：10年期国开债190210

我们来看看贷款基准利率和LPR利率的走势。从下图可以看到，虽然今年8月17日之后LPR定价机制改革，但是改革前，1年期LPR已经有持续报价。只不过改革前，1年期LPR定价是跟随1年期贷款基准利率，且绝对水平低4BP。5年期LPR是改革后的新品种，绝对水平比5年期贷款基准利率低5BP。

今天LPR利率下调5BP之后，为改革后，1年期LPR第三次下调，累计下调16BP，较1年期贷款基准利率低20BP。同时也是改革后，5年期LPR首次下调，下调5BP，较5年期贷款基准利率低10BP。

图：贷款基准利率和LPR

我们再来看看LPR与定价基准MLF之间的关系。因为LPR报价，是按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式，因此中期借贷便利（MLF）利率相当于LPR定价的基准。

从下图可以看到，1年期LPR在8月20日、9月20日两次下调中，MLF利率均没有变化，主要是1年期LPR加点下调，5年期LPR保持不变。本次11月20日，1年期和5年期LPR同步下调，源于MLF操作利率下调，且幅度均为5BP。

图：LPR和MLF

这是否可以给我们一个启示：1年期LPR的下调方式，既有可能是MLF操作利率下调，也有可能是MLF保持不变而加点下调；5年期LPR的下调方式，主要依赖于MLF操作利率下调。

我们知道，LPR相当于银行资产端的收益，因此LPR的下调，相当于银行资产端收益下降，而负债端成本不变，也就相当于对银行进行非对称降息。这其实是挤压了银行的利差空间，进而对实体经济让利。这显然会遇到的银行的阻力，因此LPR的下调，往往伴随着央行对银行的让利。一种让利方式是降准，之前央行于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放资金约9000亿元，将降低银行资金成本每年约150亿元。2018年人民币贷款增加16.17万亿元，150亿相当于节约成本9BP，这基本上对应的是8月20日、9月20日两次1年期LPR下调，合计11BP的幅度。

另一种让利方式是调降MLF操作利率，就是11月20日，LPR与MLF（11月5日）、OMO（11月18日）同步下调5BP。有市场人士认为，LPR下调幅度5BP有点少了，因为加点没有变化。其实原因也不难理解，MLF和OMO只是银行负债的一种来源，且不是主要来源。因此即便MLF与LPR利率同步下调，对于银行而言仍然是非对称降息，显然银行是没有更大动力下调LPR的。

图：存款类金融机构的负债结构

以上是我们比较熟悉的内容，我们也只是把之前讲过的大概重复了一遍。关于本次LPR下调，笔者认为更值得关注的是5年期LPR的下调。我们在前文中曾经提过，与下调贷款基准利率相比，下调LPR有几点区别：1、LPR目前只针对新增贷款合同，存量贷款暂时保持不变；2、LPR有两个利率，1年期和5年期，降息方式更加灵活。

之前8月20日、9月20日两次下调LPR，都是只下调1年期，5年期保持不变，而5年期主要用于住房按揭贷款等长期贷款。因此只下调1年期，相当于对房地产定向不降息，这是符合房地产调控的大方向的。而本次5年期LPR同步下调，是笔者印象中，自本轮房地产调控升级以来，针对房地产的首次降息。虽然幅度不大，但是信号意义值得关注。

不过新增住房按揭贷款合同毕竟是小部分，更大比例是存量的住房按揭贷款，而存量按揭合同，是享受不到本次LPR下调的，因为存量合同的利率定价尚未过渡到LPR。而存量合同的降息显然更加重要，因为存量合同降息，居民需要偿还的按揭贷款金额减少，居民的可支配收入增加，进而会增加消费，从而刺激经济。因此下一步存量合同的过渡，估计也会提速。

总结一下本文的主要观点。本次1年期LPR下调5BP，是预期内的，对市场的影响比较小。由于没有额外的让利，下调幅度与MLF保持一致。更值得关注的是，5年期LPR也下调5BP，这也是笔者印象中，本轮房地产调控升级以来，对房地产的首次降息。考虑到存量合同的体量要明显更大，因此存量合同利率定价的过渡和下调，显得更加迫切。背后也反映出，央行在非常认真负责的推动实体经济融资成本的下行。

最后我们做一个简单的算术题，根据央行刚刚发布的第三季度货币政策执行报告，9月末，全国主要金融机构房地产贷款余额为43.3万亿元，如果住房按揭贷款存量利率下调5BP，利息收入整体减少约216.5亿元。